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买100平米房子只得70平米? "公摊面积"让百姓很受伤!

来源:新华通讯社作者:新华通讯社网址:http://www.sjlsf.com浏览数:2173 
文章附图

原题:买100平米房子只得70平米 "公摊面积"让我们很受伤!


百姓心声:

公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积问题,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益


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最近,题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传,激起了很多网民共鸣。在房价高企、调控不断加码的背景下,越来越多的人开始追问:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积问题的关切?


其实早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。过去十几年的实践表明,只要制度设计合理,像其他国家一样按套内面积计价,并非没有可能。


诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。


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有人辩称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。


至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。


从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,使购房者很受伤。


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有必要普及一下房产知识:


【建筑面积】=【套内面积】+【公摊面积】。

【建筑面积】:指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积,是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。也无法用简单的话来说,看看它的两个组成部分就知道。

【套内面积】:就是室内面积,也就是使用面积,你用地毯铺满你的房间地面,计算出的面积就是套内面积,墙体占用的面积不算在内。

【公摊面积】:为了公共行为和公共活动方便开发商建设的建筑面积,例如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,因为这些建筑面积不属于任何业主,所以就由小区大家分摊了,当然属于每栋楼的公共面积由该楼栋业主分摊。

既然大家基本了解这几个概念,我们就继续说公摊面积。


一、公摊面积会让购房者产生价格幻觉。


例如,一套房子一共100平米(建筑面积70平+公摊面积30平米),总结应该是200万元,也就是每平米2万元。如果按照套内面积来出卖呢,那就是每平米2.86万元。很惊人,几十平米的公摊面积,隐藏了这么大的价格差异,就是这个公摊面积,让房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。


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二、公摊面积隐藏了很多猫腻。


公摊面积可以说是非常有利于ZF,房地产商,物业公司的,业主是打掉了牙齿往肚子里咽的那种,只能默默承受了。对于公摊面积,很流行的一个说法是:所有的公摊面积加起来必定大于实际的公摊面积,就是俗称的‘1+1>2’。

为什么说ZF、开发商、物业很高兴呢,因为这几个都是向业主收费的,而收费就按照建筑面积计算的,公摊越多,费用越多。就拿供暖来说,也是按照建筑面积来的,但试问,你的房子公摊面积取暖了么?没有吧,无缘无故的多交钱了。其实大家都知道公摊面积是不应该收取暖费、物业费的,但是又有什么办法呢,这就是中国房地产国情,有苦难言。

业主可以测量自家的实际使用面积,但是公摊面积能测量么?不能吧,所以业主连实际公摊多少都不知道,只能看着购房合同上写着多少,实际根本不知道,其中就存在很大的灰色空间了。甚至有的小区违背法律规定把地下室、车棚都算进来了(国家规定这些不能计算在公摊里的)。


三、哪些地区没有公摊呢?


特色一交房时计算公摊。欧美国家是没有公摊这一说法的,交房时就是实际使用面积计算,公摊不计算在呢。在中国,貌似只有重庆某一个地区交房时按照套内面积算的,所以被称为我国特色。


特色二:毛坯交付。其实,就算公摊面积把房屋单价降低了,但是欧美国家交房都是装修交付的,“毛坯交付”基本上只在我国盛行。而如果我们的房子也精装交付会怎么样呢,我们的总房价会上涨30%左右,使用面积会降低25%左右。所以如果把我们的房子与欧美放在一个水平线上,粗略估计,我们的房子交付时价格会略高,这就是公摊导猫腻。


四、公摊越小越好吗?


其实不然,虽然我们不希望太大的公摊,但是如果公摊很小,甚至是没有公摊的话会是什么样子呢。那就是没有电梯了、没有公共过道了、没有电梯井、警卫室了,所以这个问题,我们得区分看待。国家对于房屋公摊买有任何规定,但是我们在购房置业过程中要注意以下几点:


1、公摊不能过大:如果是多层住宅的话,由于没有电梯等设备,公摊较小,要控制在7%-12%,太大不划算;如果是小高层(总高7层-11层的楼房)公摊最好控制在10%-16%,带电梯的是15%—20%,最高不要超过25%,过高的话有猫腻的奥!;高层住宅(也就是总高度超过11层的)一般在15%—25%以内,撑破天30%(很少),过高的话绝对猫腻,擦亮眼睛。


2、公摊不能异常小:当然这是一个悖论,根据以上的说法,开发商、物业等肯定希望公摊越大越好,多收费、多收钱嘛。但是,如果某个楼盘给你说他们的公摊很小,比如10%以内了,就要注意啦,多去实地考察考察,看看到底咋回事儿,不要被蒙蔽了眼睛。


3、其实公摊也是有利的,就看适不适用,如果公摊被用于增加了小区舒适度,走廊、过道很开阔,很方便、住宅很舒适,这样就提升了小区的居住舒适度,也是划算的,但凡事有个合理限度就好。


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